对某新建成的写字楼进行估价 估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表） 并用收益法评估该写字楼

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价测算如下（节选）：

（一）年有效毛收入

22000×(50+5)×12×(1－10%)=13068000元

（二）年运营费用

1.年维修费用

25000×2000×2%=1000000元

2.年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040元

3.年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元）

4.年运营费用小计

年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元）

（三）年净收益年净收益=（一）项－（二）项=13068000－2417314=10650686(元）

（四）估价结果

估价结果=10650686/5%[×1－1/]=194438130(取整)